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深圳楼市上涨的根本原因

来源:网络整理 编辑:采集侠 时间:2020-05-18
导读:深圳,生活资讯,图说深圳,视听深圳,美食,职场,政策,教育,话语深圳,深圳生活

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深圳楼市根问题是土供给结构性失衡。

很多人将深圳高房价归咎于人多少。根据家统计局公开数据,2019年,深圳常住人口为1343.88人(加流动人口,预计总人口为2000),土面积为1996.85平方公里。

2019年,深圳常住人口密度为6730人/平方公里,远大于北京1313、广州2059和海3830。

人们由此推断深圳高房价合理性,导解决方案是深圳扩容,将惠州或东莞合并。

这是一个正确答案,但是一个误提问。

深圳人口密度确实远大于北广,这是土供需紧张基础。但不是问题根本,土供需矛盾根本问题在于土供给结构性失衡。

换言之,深圳不是没有土,而是土没有用在住房。

证券时报·数据宝统计显示,过去十年,深圳住宅用成交面积为431.5平米,位居103个城市中倒数第四,不到北京十分之一,海5.8%。【1】

从2012年到2017年,深圳新增700多平方米商住工业土供应中,居住用只有8%。

深圳居住用占整个城市面积只有11%。与际大都市相比,这个数据低得惊人,伦敦、纽约、东京居住用占比都超过50%。这个数据低于北广,仅比香港8%高一点。

在2014-2018年五年间,深圳常住人口增量达225,新增住房供应仅约24套。新增住房供应远远跟不新增人口规模,更何况在新增供应住房中,豪宅和人才房占比增加,加剧了商品房紧缺。

深圳土,去哪儿了?

2015年,深圳市制定了《城市建设与土利用十三五规划(2016-2020)》规定:

一、到2020年深圳基本生态控制线不变,即划不少于974平方公里不可开发土,大约占深圳1997平方公里一半。

二、至2020年全市工业用占建设用比重不宜低于30%,划定了270平方公里“工业用红线”。

从这份文件可以看,深圳制定了生态控制线和工业用红线,合计1244平方公里,占深圳土面积62%,给了生态保护和工业使用。剩750多平方公里土,由农田、居住、商业、交通、公共服务设施共同使用。

可以看,深圳工业、商服土供给要比住宅用大方得多。

证券时报·数据宝显示,过去十年深圳工业用成交达到1147.78平,成交面积位居全第82位;规划建筑面积3586平,位居全第52位。商服用成交达到394.42平,位居第67位;规划建筑面积1765.55平,位居第41位。【1】

2019年12,为了吸引企业总部驻,深圳一次性推30平方公里工业用。这是什么概念?海面积比深圳大两倍多,整个十三五期间新增产业用也不到30平方公里。

生态用和工业用多,居住用奇缺结果是什么?

2019年10,贝壳研究院发布《粤港澳大湾区房产市场白皮书》显示,深圳住房自有率仅为23.7%,为大湾区11个城市中最低,远远低于香港49%、广州54.9%及全73.9%。【2】

最近,央行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组在《中金融》发表文章指,中城镇住房自有率达到96%,而深圳住房自有率远远低于这一水平。

据广发证券估算,2016年底,深圳可市流通住房面积为1.52亿平方米,约166.6套。其中商品住宅1.29亿平方米,138.5套;可流通保障房0.12亿平方米,15.1套;可流通个人自建房0.11亿平方米,约13套。

以近3年每年4套新房成交估算,全市商品住宅在150套左右,覆盖人群500~600之间,大约为深圳目实际管理人口2000以(常住人口+流动人口)25%~30%。【1】

房源如此之少,大批年轻人只能租住在城中村。现在深圳租房人群达80%,大概有1600人租房,其中约1100人租住在城中村(贝壳研究院估计1500人在城中村居住)。

深圳人均居住面积只有19.7平,低于广州25平,距离东京都32.4平、纽约40平、旧金山46.5平水平存在较大差距,仅高于香港15平。

土供给严重失衡,导致房产市场“冰火两重天”:

一边是居住用极度紧缺,供需矛盾尖锐,商品房价格暴涨,深圳成为中内房价最高城市。

另一边是工业用及商业用严重过剩,空置率持续攀升。

根据戴德梁行最新数据,今年一季度深圳商用办公楼空置率升至24.6%。深圳经济总量最大、最活跃南山区写字楼空置率升至34.8%。海写字楼空置率更是高达66%。【3】

今年还将迎来甲级写字楼供应高峰,全年累计共有134平方米新增写字楼面积交付,且未来五年新增供应总计达507平方米。

深圳办公楼空置率、空置率增速及租金降速度均高于北广。

今年一季度深圳办公楼空置率为24.6%,高于北京13.8%、海21%、广州5.2%;空置率增速深圳为2.6%,高于北京0.4%、海1.4%、广州-0.3%;办公楼租金深圳降3%,降幅大于北京1.3%、海及广州0.6%。【3】

总结以可以看,深圳楼市问题,土紧缺只是一方面,更重要原因是土供给结构性严重失衡。

大资本、房产商、投资者正是看到深圳如此严重供给矛盾,才敢于爆炒深圳楼市。深圳豪宅才会在大疫之成为全资金避险标。

参考文献:

【1】中城镇住房自有率达96% 户均资产超300,陈见南,证券时报;

【2】粤港澳大湾区房产市场白皮书,贝壳研究院;

【3】2020年一季度深圳商办市场回顾与展望,戴德梁行研究院;

责任编辑:admin

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