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老家三四线城市的房子,到底被谁买走了?

来源:网络整理 编辑:采集侠 时间:2020-05-18
导读:深圳,生活资讯,图说深圳,视听深圳,美食,职场,政策,教育,话语深圳,深圳生活

五一小长假,回了趟老家。

我老家在粤北,从深圳出发不过320公里,如果坐高铁的话,到深圳1小时45分钟,到广州的话不过是45分钟。

虽然离珠三角近,还是很可惜还不在大湾区范围内,但以此为由头,说说现在的三四线城市房地产现状还是可以的。

从2013年开始,为了响应当时推进城镇化发展的旗号,一大批新区拔地而起,我老家当时也是顺势而为,成立了一个高新区,那么多年过去了,高新产业倒是没见着,却看到了一批批的房子。

老家三四线城市的房子,到底被谁买走了?

老家三四线城市的房子,到底被谁买走了?

直到前两天,我还能见到一大批房子还在建,我买的已经是第五期的房子了,但据说规划有10期,而隔壁2-3公里外还有一个碧桂园的超级大盘,现在又推出新品了,并且还有新的开发商还在拿地开发,且都是大开发商,比如保利、富力等。

房子多基本是三四线城市的通病,老城区的饱和、三四线城市居民的新房癌以及这些年大刀阔斧的棚改,高新区基本成为每个三四线城市的标配,但这类高新区不是高新产业区,更多的是高新住宅区。

成片的房子和不断流出的人口,让我一直有个疑问:如此多的房子,到底可以卖给谁?

能到三四线城市买房的人无非三种:城镇化进程下县城的人到市里买房、本地刚需买房、还有闻讯而来的投资客。

先说第一个,城镇化进程。2015年以来,全国房价都出现普涨,这一轮三四线城市房价上涨的逻辑就是借了去库存的东风,尤其是棚改货币化安置,14年以前的大部分棚改都是实物安置,也就是拆了房子直接赔你房子,只是简单的存量更新,但15年去库存号召下,棚改更改为货币化安置。

棚改化货币安置比例从2015年的不到30%上升至2017的60%。

老家三四线城市的房子,到底被谁买走了?

国家也在鼓励货币化安置,给予的棚改专项贷款也在2016年达到最高值。也就是说拆了房子后是赔钱让你去买房,居民手中有了大量的闲钱,出于货币保值的考虑,基本都会考虑购入房产,由此释放了大量的购房需求,三四线城市房地产也变得火热,造成房价上涨的预期。

老家三四线城市的房子,到底被谁买走了?

过去三年,应该很多人有所感悟,自己老家那三四线的房子竟然已经悄悄怼到1万+,其中很大原因就是前些年的棚改化货币安置推高的购房需求导致的。

第二点是一二线城市调控挤出效应创造的溢出需求,一二线城市的房子不给买了,投资客就只能老老实实去买三四线城市的房子,由此又释放出一大批购房需求。

从数据反映也是如此。

2017年全国商品房销售面积创下新高,为16.7亿平方米,其中三四线城市的市场份额高达64.3%,而棚改货币化也贡献了20.9%份额,很多热点三四线城市的房价至少翻倍。

老家三四线城市的房子,到底被谁买走了?

我老家的房子也从2015年的4千,涨到了2017年的7千。

但轰轰烈烈的货币棚改化终究还是进入了尾声,货币化安置比例在逐步缩小,2018年棚改货币化的比例降低为50%,2019年已经降到40%,由拆迁安置的购买需求已经爆发得差不多了,房价上涨缺乏支撑,接下来就可能有下跌的风险了。

从17年之后,很多三四线城市的房子就涨不动了,大多数开始了横盘,遇到今年这种特殊情况,有些三四线城市房价还开始跌了。

五一期间,我特地逛了我老家新区的楼盘,大部分都在推出优惠,最低总价58万能买到90平米的小三房,算下来不到7k一平米,确实微跌了一些。

除了城镇化进程带来的需求,三四线城市的房子最重要还是要靠本地刚需接盘的。

而房价上涨的根本秘密其实就在于人,有人,房价才有支撑。

关于人口的阐述,这里无法一棒子打死,全国那么多三四线城市,有人口净流入的三四线城市,也有人口净流出的三四线城市。

具体又该怎么区分和辨别?

我只能说绝大多数的三四线城市人口基本属于净流出的状态,哪怕是常住人口增量是在增加的,都可能是人口净流出状态。

比如肇庆,从最新的数据显示,肇庆2019年常住人口增量是3.54万人,但实际上的肇庆户籍人口比常住人口多了几十万,这里的常住人口增量可能是人口自然增长,而不是人才流动性的增长,实际肇庆依旧是属于人口净流出的城市,这类三四线城市,哪怕是粤港澳大湾区九市中的一个,也需要警惕。

再比如珠海,也是三线城市,但却一直保持这人口净流入的状态,2019年常住人口增幅以7%的增速排在广东省常住人口增量第一位,这类城市就完全可以放心入手。

老家三四线城市的房子,到底被谁买走了?

从大方向上看,能给出的建议就是哪怕因为预算有限,也请盯着都市圈内的三四线城市去买。

重点关注的是上海、深莞惠、广佛、苏锡常、南京、杭州等6个大都市圈为发达型经济圈,还有北京、天津、成都、长株潭、重庆等15个大都市圈为崛起型都市圈,这些都市圈内的三四线城市踩坑概率会更低。

2019年,“收缩型城市”首次出现在我国发改委发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》中,根据调查数据,近三年有22个城市或正在收缩。

这是什么概念,就是有的地方人口在减少、城市在收缩。

老家三四线城市的房子,到底被谁买走了?

对于这些“收缩型城市”就应该特别警惕了,未来这些城市要么撤县设区、撤县设市乃至撤镇、也有可能和周边的城市合并,没有人口和产业支撑,房价下行风险更大。

如今都市圈和城市群是未来城市发展的方向,也势必会导致一小部分三四线城市崛起,而大部分三四线城市面临收缩和消亡。

新增的人口跟不上新盘供应的量,供求大于需求,新房的去化周期自然会减慢,就更别说根本就不活跃的二手房市场了。

所以现在还兴匆匆去三四线买房的人,我劝你谨慎一点。

早期闻讯而来的投资客,确实是赚了。2014年我的堂哥就回老家买了套房子,均价4k,后来18年以6k+的价格卖了,赚了10几万。

虽说收益不如一线城市那么多,但总归是稳健的一项投资,也正因为看到有甜头可尝,我也在17年杀入,没想到还是高位接了盘,如今被牢牢套住。

对于很多三四五线城市而言,高铁是他们拉近与一二线城市的一个机会,但也是一把双刃剑,把人口源源不断往一二线城市输送,造成人口流出。

所以判断一个三四线城市有没有投资价值,仅有高铁远远不够,如果有地铁或者轻轨,才是最好的机会。

责任编辑:admin

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